ビル売却の査定や流れのチェックポイント

ビルを所有しているとかかってくるメンテナンス費用や管理費用。特にメンテナンス費用はビルの築年数が経過すればするほど想定外でかかってくることも多く、その負担が大きく感じてしまうこともあります。また、古い物件では空室が増えて賃料や管理費が想定より入らないことがあります。そうなった場合は、管理や運営が思うように進められないというケースも出てくるでしょう。

上記のように、ビル経営がうまく立ち行かなくなると「ビルを売却する」という選択肢を視野に入れる方も出てくると思います。ほかにも、急に現金が必要になった、資産の組み換えをしたいなど、売却の動機は事例によって様々です。
今回は、ビル売却について知っておいていただきたいことをご紹介していきます。

売却するビル査定の基礎知識

まずは、売却を検討しているビルの相場としておおよその価格を把握する必要があります。最初はビル売却サイトなどで、所有しているビルの立地や広さ、階数、構造などを入力し、近い条件の物件はどのくらいの価格で売り出しているのかをチェックします。ここでおおよその価格が分かったら、不動産会社に問い合わせて実際に査定をしてもらうことになります。

売却をお願いする不動産会社を選ぶ際に注意しておきたいのが、「ビル売却の経験や実績が豊富にあるかどうか」ということ。ビルの売却では、居住用の一戸建てやマンション、投資用のアパート、マンションなどの売却とはチェックポイントが異なります。例えば、居住用の不動産に比べると需要数が少ないという点が挙げられますので、ニーズがあるところへ適切にアプローチできる会社か、幅広いネットワークがあるのかどうかも重要な選定ポイントとなります。ビルを購入する可能性が高いのは、資産家や投資家、自営業者、法人など。こういったニーズがありそうなところへたどり着けるかどうかが売却成功への近道でもあります。スムーズな売却につなげるためにも、この点は念頭に置いておきましょう。

また、ビルの査定は収益物件というくくりで実施することになります。収益物件とは、購入者が自身の居住目的で購入するのではなく、第三者に賃貸することで収益を得る物件のことです。居住用であれば、築年数や周辺環境、駅からの距離、物件の状態などが査定ポイントとなりますが、収益物件はこれらに加えて収益性も加味することになります。どれだけ利益が出る物件なのかが、査定価格を左右するキーポイントにもなるという訳です。よって、売却時に空室が多くて賃料収入が見込まれないという印象を与えてしまうビルや賃料の滞納があるビルは、売却できるまでに苦戦してしまうことが予想されます。可能な限り空室を埋め、賃料は回収しておくというのも査定価格をアップさせるひとつのポイントとなるでしょう。

色々と検討したうえで不動産会社をいくつかピックアップしたら、それぞれに査定依頼をします。まずは現地調査をせず、物件データから算出する机上査定をしてもらい、その結果を見て不動産会社を選定していくことになります。
不動産会社によって査定結果に違いが出てきますが、この結果が最初にサイトで調べた価格と大きくかけ離れている場合は注意が必要です。売却となるとどうしても高額な査定価格を提示してきた不動産会社を選びがちですが、査定価格は売却できる価格とイコールではないということは認識しておく必要があります。高い価格で売り出しても、相場とかけ離れている場合は、買い手がなかなかつかず販売期間が長期化してしまうことがあるからです。売れるまで値下げを繰り返し、結果的に相場程度の値段でしか売却できなかったということにもなりかねませんので注意するようにしましょう。

ビル売却の相場を調べる方法

先に述べたように、査定を依頼する場合は、事前に相場を把握しておく必要があります。その方法には、ビル売却サイトのほか、不動産ポータルサイト、国土交通省「土地総合情報システム」をチェックするというものがあります。

ビル売却サイト

物件概要などのほか、利回りなどが載っているケースがあるので、収益性などがチェックできる点がメリットと言えます。

不動産ポータルサイト

販売中の物件価格だけでなく、物件概要などが掲載されています。サイトによって異なりますが、収益物件専用のコンテンツを持つサイトもあります。

国土交通省「土地総合情報システム」

ここに掲載されているのは、過去5年間の取引事例です。成約価格が掲載されているので、ここからある程度の相場を把握することができます。

それぞれ相場を把握するツールとして活用が可能ですが、注目すべきは国土交通省「土地総合情報システム」が成約価格であるという点です。ビル売却サイト、不動産ポータルサイトに載っている価格は、あくまでも売り出し価格で「これで売却した」という価格ではありません。よって、売れる価格と考えた場合は、国土交通省「土地総合情報システム」の成約価格のほうが近いかもしれません。ただし、気にしておきたいポイントもあります。それは、国土交通省「土地総合情報システム」に掲載されている情報は、過去5年間の取引事例という点です。5年の間に近隣に駅や高速道路のインタ－チェンジができるなど、周辺環境が変化しているケースがあります。ビルの売却査定では、周辺環境も加味される項目となるため、環境の変化によって同じ条件のビルでも相場が変わってくるということは認識しておきましょう。

ビルを効率よく売るには

いくつかの不動産会社で査定をし、依頼する不動産会社を決めてからビルを売却するまでにはいくつかのステップがあります。
まずは、不動産会社と媒介契約を締結することになります。媒介契約とは、不動産を売却するために、不動産会社に買主を探す行為を依頼する契約のことです。この媒介契約には次の3つの方法があるためいずれかを選択します。

一般媒介契約とは、依頼者が複数の宅建業者に依頼可能な契約のこと。専任媒介契約とは、依頼者が特定の不動産会社に依頼するものです。契約した特定の不動産会社が探してきた購入希望者以外と取引ができないものは、専属専任媒介契約となります。専任媒介契約と専属専任媒介契約は、他社との競争がない分、力を入れて営業してもらえる傾向があります。一方一般媒介契約は、特定の不動産会社が専任とならないため、優先順位が低くなってしまうことも考えられます。幅広くアピールしたい場合は向いているかもしれませんが、優先順位が低い分買い手がなかなかつかず、販売期間が長期化する可能性がある点は認識しておきましょう。特に、なるべく早く売却したいと考えている場合は注意が必要です。

媒介契約を結んだら、インターネットや店頭掲示などを利用した販売活動がスタートします。購入希望者から問い合わせが入ったら内見や条件交渉などを経て、買主決定後に売買契約を締結します。最後に残金決済をし、物件を引き渡してフィニッシュです。
媒介契約や売買契約を締結するのは手続きとなるため、案件によって大な差はありませんが、販売期間はやり方によって大きく差が出ます。販売期間が長引くと、いつ売れるか、いくらで売れるかと気を揉むことになって、なかなか落ち着かないもの。効率よく売るには、適正な売り出し価格の設定、空室をできるだけ埋めるという買い手にとって魅力ある物件にしておくこと以外にも、詳細な「レントロール」と「過去の修繕履歴」を用意しておく必要があります。レントロールとは、不動産の賃貸借条件を一覧にまとめた表のことです。区画ごとに、契約者、面積、賃料、公益費、敷金、契約期間などが記載されており、賃貸不動産の調査・評価に活用されています。例えば売却時は満室でも、契約期間終了間近のテナントが多い場合は、空室が増える可能性があるという見方ができます。賃貸経営はメリットだけでなくデメリットも把握しておかなければなりません。詳細な情報を伝えておくことは、購入を検討している人にとっても有効な情報となりますし、より適正な査定価格を算出するにも役立ちます。

過去の修繕履歴とは、修繕の日付や修繕箇所、かかった金額などの詳細が記載された書類です。計画的に大規模修繕工事を行っているビルは安心感を与えるため、買い手が付きやすいというメリットがあります。反対に修繕に計画性のないビルだった場合は、なかなか売却できない可能性も。所有したら終わりではなく、売却するかもしれないということを念頭において賃貸経営や賃貸管理をしておく必要があるでしょう。ただし、１オーナー様がきめ細やかに管理をしていくというのはなかなか難しい点もありますので、管理会社に依頼して適切な修繕計画を立ててもらうというのが賢明かもしれません。また、管理会社の中には、管理だけでなくビルの売買を行っているところもあります。日常の管理でビルのことを熟知している分、売却までスムーズに進められる可能性がありますので、こういった特徴を持つ不動産会社を選ぶというのもいいでしょう。

ビルを売却する時にやっておきたいこと

自身が暮らしていた一戸建てやマンションを売却するケースであれば、売買契約が締結したら、基本的には室内の荷物を片付けて搬出、清掃し、固定資産税の精算、鍵の引き渡しなどを済ませれば完了となります。しかし、ビルの売却時はやるべきことが少し異なります。
建物に特に手を入れないで売却することが決まったら、まずは入居しているテナントにオーナーチェンジをする旨を通知します。オーナーが変わるとなるとそのまま入居し続けていいかどうか迷うテナントもいるようですが、基本的にオーナーチェンジの場合は従前の契約を引き継ぐケースがほとんどです。新オーナー名、オーナーが変わるだけで入居条件などに変更がない点、振込先が変更する点を明記した「賃貸人変更通知書」を作成し、しっかり伝えるようにしましょう。なお、通知のタイミングは引き渡し後で問題ありません。

一方、老朽化や旧耐震などの理由でビルを全面的に改修してから売却したい、より収益性の高いビルとして建て替えてから売却したいなどと考えているケースでは、退去を求める必要が出てきます。スムーズにいくこともありますが、そこで十分に集客できているテナントなどにとっては、退去が経営を左右する事態にもなりかねません。立ち退き料を求められるケース、立ち退きに応じてもらえないケースなど様々なことを想定し、弁護士などの専門家に相談しながら進めるといいでしょう。

新しいオーナーに引き継ぐものとして、テナントから預かっている敷金があります。一般的には、売主が新しいオーナーである買主に敷金をそのまま渡すのではなく、購入価格と相殺する方法がとられます。敷金は購入価格と相殺したという受け渡しの方法まではテナントへ告知する必要はありませんが、敷金を新しいオーナーに引き継いだということは伝えておくようにしましょう。

ビルの売却査定 評価を上げるには日々のメンテナンスも重要

所有した時には考えられないかもしれませんが、状況の変化によって「売却」という選択をする可能性もあります。そういったことを念頭に置いた場合、売却を決めてから高く売れるようにバタバタするのではなく、常々こまめにメンテナンスをしておくことが重要です。
ビルのメンテナンスをしっかりすることでまず得られるのは、物件の資産価値が維持できるということです。最初はきれいな建物でも経年とともに劣化してしまうのは仕方ありません。劣化することは避けられませんが、ビルのメンテナンスを計画的に行っていくことで、劣化の進行を抑えることができ、その分建物の資産価値がキープできることになります。そして、日々の積み重ねによっていい状態が続けられることで、大規模修繕などでもコストが抑えられたり、工期を短縮できたりします。

こういったメンテナンスが行き届いているビルは、入居が決まりやすいというのもポイントになってきます。いつもきれいに管理されていることはもちろん、オーナーや管理会社の気持ちや気遣いがビルそのものに反映しているとも言えるからです。管理が行き届いていることで、テナントには安心感を与えることができます。その安心感が定着すれば、退去するテナント数が減ったり、退去してもすぐに次が決まったりという好循環が期待できるでしょう。さらに常に満室というビルは、投資家にも注目される存在となります。投資物件は、稼働率の高さがその建物の価値を示す大きなポイントです。売却することになっても、査定をする段階で満室というのは評価が上がる条件のひとつとなります。そこに、メンテナンスが行き届いているという点が加われば、立地や築年が同じぐらいのビルでも稼働率の低いものと比べたらその査定価格は上回るものとなるでしょう。

ビルのメンテナンスについては「やらなければ・・・。でもお金がかかるし気が乗らない」というご意見を聞くことがあります。しかしコツコツと積み上げていくことで、将来的に大きなメリットとして戻ってきます。ビルの資産価値を維持するためには、計画的に実施することが重要という点を忘れずにいること。こういった日々の積み重ねこそが、売却査定時に高い価格を提示してもらえる第一歩とも言えます。

ビル売却時にかかる費用

ビルを売却するときには様々な費用がかかります。つまり、売却した現金が全て手に入るわけではなく、費用を差し引いたお金が手元に残る現金となります。その点を把握しておかないと、次の物件を購入したり他の投資を考えていたりする場合に、費用が不足してしまうということにもなりかねません。ビルを売却するとどういった費用が発生するのかも理解しておくようにしましょう。

仲介手数料

売買契約を締結した不動産会社が買い手を見つけてくれた場合、その不動産会社には仲介手数料を支払います。成約価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「成約価格（消費税除く）×3％＋6万円＋消費税」と宅建業法46条で決められています。成約価格が200万円超400万円以下の場合は「成約価格（消費税除く）×4％＋2万円＋消費税」、成約価格が200万円以下の場合は「成約価格（消費税除く）×5％＋消費税」が上限となります。

成約価格が高い場合には、仲介手数料の負担額も大きくなります。特にビルの売却では、億単位の取引になることもありますので認識しておきましょう。例えば１億円で売却したビルの仲介手数料は、成約価格（１億円）×3％＋6万円＋306,000円＝3,366,000円となります。

譲渡所得税

ビルなどの不動産を売却して利益がでると、所得税と住民税がかかります。これらは譲渡所得税と呼ばれており、次のように算出します。

譲渡所得税＝{①総収入金額―(➁取得費＋③譲渡費用)―④特別控除}×⑤税率

① 総収入金額とは
売却して受け取った金額だけでなく、固定資産税の精算金※が含まれます。
※固定資産税の納税義務者は、1月1日の時点の所有者です。つまり、1月2日に売却して所有権が新しい所有者に移転しても、納税通知書は、1月1日の時点の所有者の住所に送られます。しかし、これでは1月1日時点の所有者が損をすることになっていまいます。そこで、納税自体は納税義務者が行い、その後所有日数で按分し、売主と買主で精算するというのが一般的な方法となっています。

② 取得費とは
実際かかった費用などを使って計算した「実額取得費」と、収入金額の5％で計算した「概算取得費」がありますが、大きい方を選択します。また、ビル購入代金などの金額が残されていないなど実額取得費が不明の場合は、概算取得費を選択します。
【実額取得費に該当する費用例】※取引によっては発生しないものもあります
〇ビル購入代金
〇ビルの建築費
〇ビル購入時の仲介手数料
〇ビル購入時の立退料、移転料
〇ビル建築時の土地造成費用
〇購入後、おおよそ1年以内に取り壊したビルの購入代金
〇購入後、おおよそ1年以内に取り壊したビルの取り壊し費用
〇使用開始前の借入金の支払利息
〇契約解除の解約違約金
〇ビルの増改築代金
など。
なお、建物の取得費とはビルの購入代金等から減価償却費を控除した金額です。

③ 譲渡費用
譲渡費用とは、譲渡時に支出した費用のことです。
【譲渡費用に該当する費用例】※取引によっては発生しないものもあります
〇ビル売却時の仲介手数料
〇ビル売却時の印紙代
〇ビル売却時の登記費用
〇販売活動時の広告費
〇売却時の測量費、不動産鑑定費
〇立退料
〇取り壊し費用、取り壊した建物の取得費相当額
〇解約違約金
など。

④ 特別控除
特別控除とは、政策的配慮から一定の要件に該当する譲渡益について課税しないものを指します。特別控除を受けるには、それぞれの要件を満たす必要があります。

⑤ 税率
不動産の譲渡所得は、所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分され、それぞれ税率が異なります。所有期間の判定で知っておきたいのがその年数の数え方。取得日を起算日として、譲渡日が属する年の１月１日までが所有期間となっており、取得日から譲渡日までではありません。ここの認識がずれてしまって、長期譲渡所得だと思っていたら実は短期譲渡所得だったとならないように注意しましょう。
□長期譲渡所得：譲渡年の1月1日現在における所有期間が5年超→税率20.315％（国税15.315％、地方税5％）
□短期譲渡所得：譲渡年の1月1日現在における所有期間が5年以内→税率39.63％（国税30.63％、地方税9％）

抵当権抹消費用

売却するビルを担保に融資を受け、売却時に残債がある場合に発生します。残債を完済したら抵当権抹消の登記手続きを行いますが、その時に発生するのが抵当権抹消費用です。自ら抵当権を抹消する手続きをする場合は数千円で済みますが、司法書士などに依頼すると数万円かかります。

印紙税

紙の契約書を取り交わす場合、収入印紙の貼付が必須となりますが、その税率は成約価格によって異なります。ここでは、5,000万円以上の取引分を抜粋して下表にまとめました。なお、電子契約の場合、収入印紙は不要です。

成約価格	本則税率	軽減税率
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え　５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

※記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書について、租税特別措置法により、印紙税の軽減措置が講じられ、税率が引き下げられています。

また、土地や自分で住む建物の個人間売買では消費税がかかりません。一方、事業用では消費税がかかってきます。事業用とは、アパートやマンションなどの居住用投資物件、テナントが入るビルなど家賃収入を得ているもの。つまりビルの売買では売却代金に消費税が発生するということになります。買主から受け取った消費税は預かった税金のため、納税する必要が出てきますが、中には納税が免除されるケースもあります。

日常的に、ビル売却に強い不動産会社のチェックを

所有しているビルを売却する可能性があることを常に念頭に置き、しっかりと日々の管理を続けること。また、いざ売却することが決まったら、不動産会社選びも重要なポイントとなります。幅広いネットワークがあり、適切な提案をしてくれる不動産会社や取引実績の豊富な不動産会社などを選択することが、ビルという大きな不動産を安心して売却するには必要です。最近は、インターネットでも情報が得られる時代ですから、日常的に情報をチェックして、いざという時に慌てないようにしておくといいでしょう。

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よくある質問

所有しているビルの売却をしたいのですが、何からはじめれば良いでしょうか？

まずは、お客様のご希望をビル売却の相談よりお気軽にご相談ください。
状況をお伺いした上で、ビル売却に多くのノウハウを持つ不動産会社様を選定の上ご紹介いたします。

査定金額はどのように決まりますか？

一般的には市場動向や周辺の取引事例、売出事例を参考に、物件の特性や状況を加味して算出いたします。

売却していることを知られたくない場合、どうやって販売活動するのですか？

問い合わせ時にその旨を記載いただければ、当社と協業している不動産会社様にお伝えした上で、ご購入希望のお客様情報の中から条件の合う方に個別にご紹介します。

売却することを断念しても、仲介手数料は払う必要はございますでしょうか？

仲介手数料はあくまで成功報酬で行う場合が多いので、基本的には売却が成立しない場合にお支払いいただくことはございません。