商業用としての不動産活用

不動産の活用方法には様々なものがありますが、主に飲食店やコンビニエンスストア、アパレル、雑貨店など各種ショップ向けの不動産を商業用不動産といいます。不動産というくくりではありますが、住宅向けの不動産とは特徴や注意ポイントが大きく違ってきます。ここでは、商業用不動産について詳しく見ていきましょう。

長期の入居が期待できる商業用不動産

住宅用の不動産を賃貸するケースでは、更新時に転居するという人も少なくありません。一方、商業用の不動産は借りている場所である程度お客さんが付いた場合は、転居をすると客離れにつながってしまう可能性もあります。そういった側面から、一度借りたところで運営が軌道に乗れば、しばらくは転居することはない可能性が高いと言えます。お店の広さが手狭になれば、転居というよりは新規店舗のオープンなどで店舗を増やしていくところも多く、住宅のように「移転」だけが次のステップではありません。また、入居期間が長引く可能性があるということは、長期間安定した家賃収入が得られることにもつながります。不動産経営をするにあたっては、空室を出さないことが成功へのひとつのポイントです。そういった意味でも「商業用の不動産として貸し出す」というのは、ある程度安心して運用できる不動産の活用方法となります。

ただし、長期的に入居してもらうには、物件の立地は重要です。集客できなければ、入居するテナントが募集できない、入居したとしても経営が立ち行かなくなり、契約期間の満期を待たずして退去してしまう、という可能性もあります。所有している不動産は商業用に向いているのかどうかは、募集前にしっかりと検討するようにしましょう。

商業用に向いている不動産とは

商業用不動産の立地についてもう少し具体的にお伝えすると、どんな形態でもお店が入居するわけですから、誰も通らない、誰も気付かない、アクセスするのに不便というような場所にある建物は、何か突出している特徴がない限りは商業用に向いているとは言えません。駅直結のビルや駅前にある人通りの多い商店街、雑居ビルなどは空室があまり出ないというのはこういう理由から。人通りがあれば、固定客だけではなく、新規の顧客も一定数確保できるので経営的に安心できる条件が揃っています。また、ロードサイド店などは自動車利用者には便利な立地ですが、その視認性の高さが問われます。看板は遠くからも確認できるようなサイズが必要ですし、特徴あるロゴマークや大きな店名を掲出する必要があります。

なお「あまり集客できない立地だな」と思っても、テナントの業態を見直すことで収益が上がるケースも。つまり「業態を変えるだけで急に来店数が増えることがある」というわけです。ここから、ニーズに合致しているかどうかも大きなポイントとなってくることが分かります。例えば、主に学生が住んでいるところに、高級店ばかりが入ったテナントビルがあっても苦戦してしまうでしょう。反対に、高級住宅街に、単価の安いチェーン店は似合いませんし、集客も見込めません。立地を検討しながら、周辺ニーズとのずれがないことが大きなポイントです。

入居しやすいか否かも空室回避のポイント

立地、ニーズともクリアしていても、ビルの意匠や内装にこだわりがあり過ぎるとなかなか決まらないということがあります。入居するお店は、個性を出したいもの。元の造りがシンプルで柱が少ないといった自由度の高い物件が好まれる傾向にあります。また、各区画も奇をてらった形ではなく、正方形や長方形のほうが決まりやすいようです。お店としては、レイアウトがしやすくデッドスペースが生まれにくいというメリットがあります。
ちなみに、こういったシンプルな物件は売却する時にも売りやすいと言われています。運用しやすいビルは買い手も検討しやすく、投資をするにもリスクが低いからです。

入居しやすいという側面で見てみると、どんな業種のテナントを入れるのかも重要なポイントです。空室を埋めることばかりに注力し、社会的にイメ―ジの悪いテナントを入居させてしまったとしましょう。その後、空室が発生して募集をかけた場合、立地やその他の条件が合致していても、「あまり気が進まない」という理由から、候補から外してしまうテナントも出てきてしまう可能性があります。

商業用不動産は住宅向け不動産よりも家賃設定が高くできる

商業用不動産は、住宅向けの不動産より家賃設定が高くできるという点も特筆すべき点として挙げておきます。これは、商業用不動産の家賃が利益を得ることが前提となって設定されているからで、居住用とは考え方が大きく違うからです。

一方、入居したテナントは利益を生み出すことが目的なので、ある程度の期間で利益や先行投資分の回収が見込めないとなったら、退去してしまうこともあります。住宅向けの不動産だったら「大家さんがよくしてくれるから」など、人と人とのつながりでクリアできた部分があるかもしれません。しかし、商業用は商売として成り立つか否かが大きな判断基準です。シビアな考え方が求められます。

オーナーの管理部分が減る可能性も

ビルのオーナーは、所有者として最低限の管理、共用部分のメンテナンスは必要ですが、各テナントが必要な什器などを自ら備えるケースも多いため、その分オーナーが管理すべき箇所が減ることになります。結果的には、費用や入退去時の手間が軽減できる可能性があります。

テナントの業界動向に左右されやすい

入居しているテナントが同じ業界の場合は、動向や時代背景によってテナントビル自体が活気を失ってしまう可能性があります。2020年からいまだに収束の兆しが見られない新型コロナウイルス感染症の感染拡大では、特に飲食店がダメージを受けました。飲食店が多く入るビルはゴーストタウンのような様相で、中には撤退や廃業に追い込まれる店舗も。経営を続けていても、家賃の支払いがままならず、給付金でどうにかしのいだという話も多く聞かれています。

入居するテナントを同じような業態に絞り込むことで相乗効果が生まれることもありますが、リスクヘッジができないというのはデメリットとも言えます。その点を認識し、入居テナントの選定をするといいでしょう。

テナントとのトラブル回避のために改装範囲は明確に

人によって常識の範囲というのには大きな差があります。賃貸借契約時に曖昧な取り決めをしておくと、トラブルに発展してしまうことも考えられます。テナントがせっかく設置した造作物が契約違反だとオーナーが訴えても、契約書に双方が同じように理解できる記載がない場合は、主張するのは難しいでしょう。また、仕方ないと容認したとしても入居中は双方あまりいい気持ちはしません。

こういったトラブルだけでなく、オーナーがあまりにもずさんなジャッジをしていると、災害に発展してしまうこともあります。過去に何度もビルの大規模火災が発生していますが、オーナーが防火管理責任を怠ってしまうと、厳しい判決を受けることになってしまいます。

ここでは、過去の事例を２つ紹介します。
●事例1：2001年9月に発生した新宿歌舞伎町雑居ビル火災→44名の死者と3名の負傷者
出火原因は放火で一見オーナーやテナントには非がないように思えます。しかし、「避難口の障害物の存置」や「消防用設備等の不備」などを見過ごしたとして、ビル所有者とテナント経営者は禁錮3年（執行猶予5年）、テナント店長は禁錮2年（執行猶予4年）の有罪判決を受けることになりました。33名の遺族が賠償を求めた民事訴訟では、計約8億6,000万円を支払うことで和解が成立しています。

●事例2：2007年1月に発生した宝塚市カラオケボックス火災→3名の死者と5名の負傷者
店内の調理場で、調理中に出火し大惨事に発展してしまいました。「消防用設備の未設置」「適切な避難誘導の未実施」などの理由から、テナント経営者は禁錮4年、テナント従業員は禁錮１年6カ月という実刑判決を受けることになります。建物を所有する会社とテナント従業員は、合計約2億6,000万円を支払うよう命じられました。

このように、ずさんな管理をしていたり、消防設備が十分に備わっていない物件を所有したりしている場合は、罰金や罰則などのペナルティが課せられます。テナントが避難経路に造作物を置いているというのもNG行為です。こういった点も日々チェックして、安全と安心を提供するのも不特定多数の人が出入りする商業用不動産では重要です。

商業用不動産を運用する際に注力したいポイント

用途地域によっては、開業できない業種があります。契約まで進んで発覚するケースもあるので、まずは内見申し込みの時点で確認することが重要です。また、看板に関する規制などにも注意を。高さや大きさだけでなく、行政によっては景観を損なわないように色を規制しているところもあります。

商業用という点に特化したチェックを忘れないようにしましょう。

ビル売却に関する相談はこちら